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關(guān)于買(mǎi)不買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，網(wǎng)上一直議論紛紛，一起看看各路網(wǎng)友的觀點(diǎn)：
網(wǎng)友1：5年前在白云區(qū)買(mǎi)下了一套150平的城中村房，本人不是該村民，戶(hù)口也不在那，當(dāng)時(shí)是向一村民買(mǎi)的，宅基地證改不了名，我們到律師樓做了公證! 最近有發(fā)展商有意改造，請(qǐng)問(wèn)我的公證書(shū)有效嗎？到時(shí)候可以得到拆遷補(bǔ)償不？？
網(wǎng)友2：宅基地房產(chǎn)屬于集體所有，不得買(mǎi)賣(mài)！公證也沒(méi)用吧，不可能凌駕于法律之上！你悲劇了！看征地的發(fā)展商怎樣解決，最好聯(lián)合多些你這種情況的，一起談……
網(wǎng)友：像這種情況的，一般賠償款是先賠付到村民那里去，然后看這個(gè)人的良心啦，他愿意給你多少就給多少了。
網(wǎng)友4：這一種房子，想回遷，想都別想了。能拿回一點(diǎn)錢(qián)就算偷笑了。這一種房子，法律上一點(diǎn)保障都沒(méi)有的。
網(wǎng)友5：找原業(yè)主商量，如果他是有誠(chéng)信的話看他愿意給你多少錢(qián)，房子歸他，他還是可以跟發(fā)展商那談條件是拿房子還是拿錢(qián)的。
網(wǎng)友6：小產(chǎn)權(quán)房保障性差一些；不過(guò)買(mǎi)的人多，最后也應(yīng)該可以獲得一些的~
看來(lái)網(wǎng)友們對(duì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)后能獲得賠償基本不看好，而購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)的網(wǎng)友，也是抱著博彩的心理~那么網(wǎng)友的觀點(diǎn)是有理的嗎？到底應(yīng)不應(yīng)該買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房？關(guān)于這個(gè)一直困擾著購(gòu)房者的問(wèn)題，今天一起來(lái)討論一下：
▌什么是小產(chǎn)權(quán)房？ 小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗稱(chēng)的稱(chēng)謂。是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
▌小產(chǎn)權(quán)房有哪些類(lèi)型？ 1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房：占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。（這個(gè)是最常見(jiàn)的）
2、限制銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷(xiāo)售的房屋直接在市場(chǎng)上銷(xiāo)售，具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。
3、軍產(chǎn)房：在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣(mài)給軍人以外的地方居民，俗稱(chēng)“軍產(chǎn)房”
4、部分二手房：一些二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類(lèi)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同會(huì)被視為無(wú)效。
▌小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)？ 相對(duì)于“大產(chǎn)權(quán)房”，小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)還是十分明顯的：
1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯：
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，一般位于城市郊區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)，本身土地價(jià)值較低。最重要的一點(diǎn)是，無(wú)須繳納國(guó)有土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)，于是土地建設(shè)成本極低。
2、產(chǎn)權(quán)不完整：
國(guó)家不承認(rèn)并不予辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，也不能上市交易。并且，依照相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，并不受《合同法》的保護(hù)。既無(wú)法律保障，也不可以上市交易。嚴(yán)格上來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)本質(zhì)上是無(wú)產(chǎn)權(quán)。
3、不合法性：
小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地之上，與國(guó)家現(xiàn)行的土地管理法相違背。農(nóng)村集體土地使用權(quán)是該集體組織成員的專(zhuān)有權(quán)利，是不能出讓、轉(zhuǎn)讓的。目前利用農(nóng)村集體土地建造房屋出售給城鎮(zhèn)居民的行為是違法的，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)者獲得的鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)或村集體組織相關(guān)證明文件并不具有法律效力。
4、法律風(fēng)險(xiǎn)大：
小產(chǎn)權(quán)房在房屋質(zhì)量、物業(yè)管理、配套設(shè)施、水電煤氣等方面都可能存在問(wèn)題，更重要的是，購(gòu)房者從鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)獲得的所謂房屋“所有權(quán)”不能正常行使，在轉(zhuǎn)讓、繼承、抵押、拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢鶗?huì)受到較大的限制，相關(guān)權(quán)益難以得到保障。
▌小產(chǎn)權(quán)房的最新政策 根據(jù)我國(guó)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只享有使用權(quán)，村民將房屋賣(mài)給本村以外人員的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》規(guī)定，“對(duì)于借戶(hù)籍制度改革或擅自通過(guò)‘村改居’等方式非法將農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’等違法用地，不得登記發(fā)證�！�
看到這里，你還敢買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房嗎？可能還是會(huì)有大膽的網(wǎng)友，認(rèn)為“法不責(zé)眾”、“人多力量大”，覺(jué)得多人一起購(gòu)買(mǎi)，在拆遷或賠償時(shí)，可以一起抱團(tuán)，跟發(fā)展商或政府談判。事實(shí)是怎么樣呢？接下來(lái)我們將結(jié)合具體的案例來(lái)進(jìn)行分析。
案 例 一 獨(dú)生子劉某工作后將戶(hù)口從農(nóng)村遷走成為城市居民戶(hù)口，但其父母的戶(hù)口仍在老家。如今父母先后過(guò)世，在老家留有2套小產(chǎn)權(quán)房。
劉某決定將房屋出賣(mài)卻遭到村委會(huì)阻撓，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示劉某已不是該村村民，沒(méi)有權(quán)利出賣(mài)該房屋。
▌分析 根據(jù)相關(guān)條例，劉某父母的房屋符合遺產(chǎn)的范圍，劉某作為父母的法定繼承人當(dāng)然擁有該房屋的繼承權(quán)。
但是在繼承后的實(shí)際操作中，劉某由于不具有該村集體戶(hù)口，存在無(wú)法辦理房屋過(guò)戶(hù)的問(wèn)題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。
案例二 城市居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房如果遇到拆遷可否獲得補(bǔ)償？
▌分析 小產(chǎn)權(quán)房一旦涉及到拆遷賠償?shù)龋瓉?lái)的房主會(huì)以私下買(mǎi)賣(mài)不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買(mǎi)家很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。
案例三 趙某日前與錢(qián)某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，趙某將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以30萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給錢(qián)某。簽約當(dāng)日，錢(qián)某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。
一個(gè)月后，錢(qián)某按照合同約定擬繼續(xù)交付后期購(gòu)房款時(shí)，趙某卻反悔了，準(zhǔn)備收回房子，把原來(lái)收取的購(gòu)房款返還錢(qián)某，錢(qián)某訴至法院要求繼續(xù)履行合同。
▌分析 法律法規(guī)不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售，“小產(chǎn)權(quán)房”不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分等權(quán)利，不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。
本案中法院認(rèn)定雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由趙某返還錢(qián)某購(gòu)房款，駁回錢(qián)某要求繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。 綜上所述，無(wú)論是宅基地轉(zhuǎn)讓還是小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)都具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)，大家務(wù)必謹(jǐn)慎對(duì)待。若是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)成員間互相轉(zhuǎn)讓?zhuān)矐?yīng)該給自己敲響一個(gè)警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經(jīng)濟(jì)損失。
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