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發(fā)表于 2013-1-18 10:07:19|來(lái)自：中國(guó)浙江寧波
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操作經(jīng)驗(yàn)1、合作建房在拿地環(huán)節(jié)一定要低調(diào)。
于凌罡運(yùn)作“流產(chǎn)”的原因，一是拿地的時(shí)候太高調(diào)，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商也盯上了地塊；二是管理不健全。溫州合作建房的地塊都是委托朋友去現(xiàn)場(chǎng)拍地，成功后大家才知道是合作建房用的。
2、管理費(fèi)收取需制度化
溫州的合作建房召集了260多會(huì)員，而在北京，找不到小的地塊，起碼要召集600多會(huì)員，而溫州模式不可全盤照搬，在溫州以協(xié)會(huì)的主體資質(zhì)建房，但在北京建立協(xié)會(huì)并不容易。很多人建議成立股份公司、信托或是其他方式。
在北京遇到的首要問(wèn)題是如何給大家信任感。在此前的溫州項(xiàng)目中，趙智強(qiáng)團(tuán)隊(duì)幾年間共收取管理費(fèi)500多萬(wàn)元，他們會(huì)組建強(qiáng)大的律師團(tuán)隊(duì)，建立完善制度。
3、分配問(wèn)題
溫州建房出現(xiàn)過(guò)6例上訴房子分配不公的問(wèn)題，趙智強(qiáng)表示，在北京將直接抽簽選房，體現(xiàn)公平。
4、參與者
2011年，北京合作建房的參與者限制為在北京無(wú)房的“北漂一族”
5、運(yùn)作方式。
北京合作建房將借鑒溫州的成功模式，以大家入股的形式來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。根據(jù)溫州經(jīng)驗(yàn)，合作建房的價(jià)格至少比同路段、同品質(zhì)的房子要便宜四成以上。
編輯本段專家評(píng)論中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，合作建房、住房合作社等模式在德國(guó)等國(guó)家已有成功案例，但在我國(guó)還沒(méi)有，主要是因?yàn)楹献鹘ǚ渴呛芏嗳藴愒谝黄�，“萬(wàn)一有一部分人變卦了，如何進(jìn)行下去困難重重”。
朱中一認(rèn)為，出問(wèn)題最可能是在拿地和日后辦理房產(chǎn)證等環(huán)節(jié)，按照我國(guó)法律規(guī)定，拿地需要是一個(gè)獨(dú)立的主體參加招拍掛，與國(guó)家簽訂出讓合同等，而合作建房者如何成為一個(gè)主體存在操作上的困難。至于辦理房產(chǎn)證等，在目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策下也比較困難。[1]
編輯本段網(wǎng)友湊份子2013年1月3日下午，邳州市一家賓館里，一場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì)正在舉行。與會(huì)者大多是互相認(rèn)識(shí)的“網(wǎng)友”。近三個(gè)小時(shí)發(fā)布會(huì)上爆出了“猛料”：全國(guó)縣級(jí)市首家個(gè)人合作建房項(xiàng)目正式啟動(dòng)。通過(guò)網(wǎng)絡(luò)報(bào)名，網(wǎng)友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，最后收獲的商品房?jī)r(jià)格比同地段樓盤便宜40%左右。“個(gè)人合作建房”觸動(dòng)的是高房?jī)r(jià)背景下，普通市民安居夢(mèng)的敏感神經(jīng)。
相關(guān)疑問(wèn)
1、如何拿地
對(duì)此，該個(gè)人合作建房項(xiàng)目發(fā)起人郭鵬程表示，自己也對(duì)個(gè)人合作建房可能產(chǎn)生的羈絆有了一定的心理準(zhǔn)備，對(duì)于這一問(wèn)題，他則采取了謹(jǐn)慎回應(yīng)的態(tài)度，按照計(jì)劃，他們將在邳州市新城區(qū)拿地，但在邳州新城區(qū)何處拿地，他則回應(yīng)“暫時(shí)要保密”。
2、如何確保資金安全
對(duì)此，郭鵬程表示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金采取了第三方托管形式，準(zhǔn)業(yè)主們需在指定銀行開(kāi)設(shè)個(gè)人賬戶，將所需資金打入其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需資金將由銀行負(fù)責(zé)通知業(yè)主，在簽署了“劃款指定授權(quán)單”后，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現(xiàn)。如土地流拍或項(xiàng)目進(jìn)展不順，所有款項(xiàng)均原封不動(dòng)退還。同時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，個(gè)人實(shí)行進(jìn)退自由，自有資金可全部退還。
3、政府什么態(tài)度？
在發(fā)布會(huì)上，邳州房管部門負(fù)責(zé)公積金管理的有關(guān)人士也來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)。據(jù)這位不愿透露姓名的負(fù)責(zé)人表示，待房產(chǎn)項(xiàng)目正常啟動(dòng)運(yùn)作之后，其性質(zhì)就和一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣，建成取得有關(guān)手續(xù)銷售時(shí)，購(gòu)買者可以申請(qǐng)商業(yè)貸款以及公積金貸款。
4、房屋質(zhì)量如何監(jiān)管
對(duì)此，發(fā)布會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，商品房將按照正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行，包括工程監(jiān)理、質(zhì)檢驗(yàn)收等，還將引入業(yè)主監(jiān)督流程。從原材料選購(gòu)、房型設(shè)計(jì)都將由業(yè)主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實(shí)際的主人還是業(yè)主。因此，我們的住房質(zhì)量將比普通商品房多了一重保障。”
5、建成后如何選房
發(fā)布會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建成后，將遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)做法，對(duì)所有商品房實(shí)行一房一價(jià)，利用價(jià)格杠桿，供業(yè)主們根據(jù)自身?xiàng)l件自由選擇。同時(shí)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，將建立一套量化積分機(jī)制，根據(jù)業(yè)主報(bào)名先后、資金提交等情況進(jìn)行積分，在遇到多人同時(shí)選購(gòu)一套住房時(shí)，通過(guò)積分決定先后�！叭绻龅酱蠹曳e分都相同情況下，只能采用傳統(tǒng)的抓鬮方式”。
6、如何杜絕炒房客
郭鵬程表示，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，210名報(bào)名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時(shí)無(wú)房的剛性需求，并且三分之二的申請(qǐng)者是邳州市區(qū)居民。
對(duì)于防止炒房客涌入，郭鵬程提供了一份協(xié)議，上面要求申請(qǐng)者家庭住房數(shù)量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機(jī)構(gòu)無(wú)法核實(shí)申請(qǐng)者準(zhǔn)確信息，只能采取協(xié)議方式，規(guī)定如果發(fā)現(xiàn)不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補(bǔ)機(jī)制，除限定參與人數(shù)外，還接受了一定數(shù)量的候補(bǔ)人員，在有人退出后，一次遞補(bǔ)進(jìn)來(lái)。
7、現(xiàn)有的公司將擔(dān)當(dāng)什么角色
作為項(xiàng)目發(fā)起人，郭鵬程專門成立了一家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)作，項(xiàng)目建成后，他們將收取4%的管理費(fèi)用。對(duì)此，郭鵬程解釋，“我們并不是開(kāi)發(fā)商，實(shí)際上全體業(yè)主才是，我們作為項(xiàng)目牽頭、運(yùn)作、實(shí)施部門，4%的費(fèi)用只是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中聘請(qǐng)的專業(yè)人員工資、社會(huì)關(guān)系協(xié)調(diào)服務(wù)費(fèi)用，與普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相比，我們的項(xiàng)目免掉了融資成本、銷售成本、利潤(rùn)成本以及公關(guān)費(fèi)用，全體業(yè)主實(shí)際上就是零利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商。” |
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