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發(fā)表于 2013-1-18 10:07:19|來自：中國浙江寧波
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操作經(jīng)驗1、合作建房在拿地環(huán)節(jié)一定要低調(diào)。
于凌罡運作“流產(chǎn)”的原因，一是拿地的時候太高調(diào)，導致很多開發(fā)商也盯上了地塊；二是管理不健全。溫州合作建房的地塊都是委托朋友去現(xiàn)場拍地，成功后大家才知道是合作建房用的。
2、管理費收取需制度化
溫州的合作建房召集了260多會員，而在北京，找不到小的地塊，起碼要召集600多會員，而溫州模式不可全盤照搬，在溫州以協(xié)會的主體資質(zhì)建房，但在北京建立協(xié)會并不容易。很多人建議成立股份公司、信托或是其他方式。
在北京遇到的首要問題是如何給大家信任感。在此前的溫州項目中，趙智強團隊幾年間共收取管理費500多萬元，他們會組建強大的律師團隊，建立完善制度。
3、分配問題
溫州建房出現(xiàn)過6例上訴房子分配不公的問題，趙智強表示，在北京將直接抽簽選房，體現(xiàn)公平。
4、參與者
2011年，北京合作建房的參與者限制為在北京無房的“北漂一族”
5、運作方式。
北京合作建房將借鑒溫州的成功模式，以大家入股的形式來進行運作。根據(jù)溫州經(jīng)驗，合作建房的價格至少比同路段、同品質(zhì)的房子要便宜四成以上。
編輯本段專家評論中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，合作建房、住房合作社等模式在德國等國家已有成功案例，但在我國還沒有，主要是因為合作建房是很多人湊在一起，“萬一有一部分人變卦了，如何進行下去困難重重”。
朱中一認為，出問題最可能是在拿地和日后辦理房產(chǎn)證等環(huán)節(jié)，按照我國法律規(guī)定，拿地需要是一個獨立的主體參加招拍掛，與國家簽訂出讓合同等，而合作建房者如何成為一個主體存在操作上的困難。至于辦理房產(chǎn)證等，在目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策下也比較困難。[1]
編輯本段網(wǎng)友湊份子2013年1月3日下午，邳州市一家賓館里，一場新聞發(fā)布會正在舉行。與會者大多是互相認識的“網(wǎng)友”。近三個小時發(fā)布會上爆出了“猛料”：全國縣級市首家個人合作建房項目正式啟動。通過網(wǎng)絡報名，網(wǎng)友們“湊份子”作為股東，以非盈利目的參與房地產(chǎn)項目開發(fā)，最后收獲的商品房價格比同地段樓盤便宜40%左右�！皞�人合作建房”觸動的是高房價背景下，普通市民安居夢的敏感神經(jīng)。
相關疑問
1、如何拿地
對此，該個人合作建房項目發(fā)起人郭鵬程表示，自己也對個人合作建房可能產(chǎn)生的羈絆有了一定的心理準備，對于這一問題，他則采取了謹慎回應的態(tài)度，按照計劃，他們將在邳州市新城區(qū)拿地，但在邳州新城區(qū)何處拿地，他則回應“暫時要保密”。
2、如何確保資金安全
對此，郭鵬程表示，項目開發(fā)資金采取了第三方托管形式，準業(yè)主們需在指定銀行開設個人賬戶，將所需資金打入其中，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需資金將由銀行負責通知業(yè)主，在簽署了“劃款指定授權(quán)單”后，劃款到需繳納資金的專門賬戶，所有資金均不得提現(xiàn)。如土地流拍或項目進展不順，所有款項均原封不動退還。同時，項目進行過程中，個人實行進退自由，自有資金可全部退還。
3、政府什么態(tài)度？
在發(fā)布會上，邳州房管部門負責公積金管理的有關人士也來到現(xiàn)場。據(jù)這位不愿透露姓名的負責人表示，待房產(chǎn)項目正常啟動運作之后，其性質(zhì)就和一般的房地產(chǎn)開發(fā)一樣，建成取得有關手續(xù)銷售時，購買者可以申請商業(yè)貸款以及公積金貸款。
4、房屋質(zhì)量如何監(jiān)管
對此，發(fā)布會有關負責人回應，商品房將按照正常房地產(chǎn)開發(fā)流程進行，包括工程監(jiān)理、質(zhì)檢驗收等，還將引入業(yè)主監(jiān)督流程。從原材料選購、房型設計都將由業(yè)主們參與決策，“就像是自家在蓋房子一樣，實際的主人還是業(yè)主。因此，我們的住房質(zhì)量將比普通商品房多了一重保障�！�
5、建成后如何選房
發(fā)布會有關負責人表示，項目開發(fā)建成后，將遵循房地產(chǎn)市場做法，對所有商品房實行一房一價，利用價格杠桿，供業(yè)主們根據(jù)自身條件自由選擇。同時，在項目開發(fā)建設過程中，將建立一套量化積分機制，根據(jù)業(yè)主報名先后、資金提交等情況進行積分，在遇到多人同時選購一套住房時，通過積分決定先后�！叭绻龅酱蠹曳e分都相同情況下，只能采用傳統(tǒng)的抓鬮方式”。
6、如何杜絕炒房客
郭鵬程表示，根據(jù)統(tǒng)計，210名報名者中，90%是普通工薪階層，95%以上是房屋改善型需求，20%是暫時無房的剛性需求，并且三分之二的申請者是邳州市區(qū)居民。
對于防止炒房客涌入，郭鵬程提供了一份協(xié)議，上面要求申請者家庭住房數(shù)量在2套（含）以下，但是他坦言，作為民間機構(gòu)無法核實申請者準確信息，只能采取協(xié)議方式，規(guī)定如果發(fā)現(xiàn)不符合條件者將被要求退出。他們制定了名額遞補機制，除限定參與人數(shù)外，還接受了一定數(shù)量的候補人員，在有人退出后，一次遞補進來。
7、現(xiàn)有的公司將擔當什么角色
作為項目發(fā)起人，郭鵬程專門成立了一家房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，對項目進行運作，項目建成后，他們將收取4%的管理費用。對此，郭鵬程解釋，“我們并不是開發(fā)商，實際上全體業(yè)主才是，我們作為項目牽頭、運作、實施部門，4%的費用只是項目開發(fā)過程中聘請的專業(yè)人員工資、社會關系協(xié)調(diào)服務費用，與普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，我們的項目免掉了融資成本、銷售成本、利潤成本以及公關費用，全體業(yè)主實際上就是零利潤的開發(fā)商�！� |
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