|
|
3#
發(fā)表于 2013-11-2 22:56:42|來自：中國(guó)上海
|
只看該作者
| 來自上海
房子是人用來住的，當(dāng)需要住房的人少了，房子還需要那么多嗎？?jī)r(jià)格來自需求方的支撐還有力嗎？
分析房?jī)r(jià)的第一著力點(diǎn)就是人口需求，而之于中國(guó)房地產(chǎn)，老齡化的蔓延正在逐漸損耗房?jī)r(jià)的需求支撐力。
2012年年中，筆者耗費(fèi)頗多時(shí)間琢磨了中國(guó)的人口趨勢(shì)。當(dāng)前我國(guó)人口增長(zhǎng)模式已是三低態(tài)勢(shì)，即低生育率、低死亡率、低增長(zhǎng)率態(tài)勢(shì)。中國(guó)從1998年左右進(jìn)入老齡化社會(huì)，2011年的第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)60歲及以上的人口占比為13.26%，總數(shù)為1.79億，65歲及以上的老年人占比為8.87%，絕對(duì)數(shù)接近1.2億，老齡化進(jìn)程正在加速。
第一，我們從撫養(yǎng)比指標(biāo)入手，花旗曾做過分析，美國(guó)逆撫養(yǎng)比（即勞動(dòng)人口對(duì)應(yīng)被撫養(yǎng)的兒童、老年人口比重）2005年達(dá)最高峰，2007年出現(xiàn)次貸危機(jī)；日本逆撫養(yǎng)比1990年達(dá)到頂峰，1991年泡沫開始破裂。
對(duì)應(yīng)于中國(guó)則是，我國(guó)總撫養(yǎng)比（0~14歲兒童、65歲及以上老人）從1995年的48.8%降至2010年的34.2%，再看少兒撫養(yǎng)比（0~14歲兒童與勞動(dòng)人口之比）則在同期從39.6%降至22.3%，老年撫養(yǎng)比（65歲及以上老人與勞動(dòng)人口之比）則在同期從9.2%上升到11.9%。
也就是說，中國(guó)少兒撫養(yǎng)比下降，老年撫養(yǎng)比上升，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊可能更嚴(yán)重。再通俗一點(diǎn)的表述就是，中國(guó)總勞動(dòng)人口2013年左右達(dá)到高峰后將開始負(fù)增長(zhǎng)，而這些人才是房地產(chǎn)需求和購買力主體。
第二，我們看出生率指標(biāo)，中國(guó)嬰兒出生率在1987年達(dá)到頂峰，之后開始下降。形象一點(diǎn)的描述是，從2008年起高考人數(shù)出現(xiàn)下滑，5年減少150多萬人，這樣的趨勢(shì)估計(jì)將持續(xù)10多年。
筆者對(duì)比了日本、美國(guó)、韓國(guó)、中國(guó)上世紀(jì)70年代以來的新房開工率與出生率圖，前3國(guó)的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)頂部滯后人口出生高峰20年。依此看中國(guó)房地產(chǎn)頂部在2010年左右。
如果不是因?yàn)?008年底的“四萬億”以及房地產(chǎn)調(diào)控放松，2010年確有可能成為一個(gè)頂部。此外，若2013年繼續(xù)維持調(diào)控，2011年以來的房?jī)r(jià)下行態(tài)勢(shì)也將繼續(xù)。
上述兩種是基于人口因素的國(guó)別比較分析法，人口作為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期因素，據(jù)此作出的房地產(chǎn)見頂?shù)臅r(shí)間點(diǎn)難免有出入，但作為中長(zhǎng)期影響因素，其趨勢(shì)是非常有參照價(jià)值的。
|
|
提升卡
置頂卡
關(guān)貼卡
開貼卡
顯身卡
