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發(fā)表于 2013-11-2 22:56:42|來自：中國上海
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房子是人用來住的，當(dāng)需要住房的人少了，房子還需要那么多嗎？價格來自需求方的支撐還有力嗎？
分析房價的第一著力點就是人口需求，而之于中國房地產(chǎn)，老齡化的蔓延正在逐漸損耗房價的需求支撐力。
2012年年中，筆者耗費頗多時間琢磨了中國的人口趨勢。當(dāng)前我國人口增長模式已是三低態(tài)勢，即低生育率、低死亡率、低增長率態(tài)勢。中國從1998年左右進入老齡化社會，2011年的第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國60歲及以上的人口占比為13.26%，總數(shù)為1.79億，65歲及以上的老年人占比為8.87%，絕對數(shù)接近1.2億，老齡化進程正在加速。
第一，我們從撫養(yǎng)比指標(biāo)入手，花旗曾做過分析，美國逆撫養(yǎng)比（即勞動人口對應(yīng)被撫養(yǎng)的兒童、老年人口比重）2005年達最高峰，2007年出現(xiàn)次貸危機；日本逆撫養(yǎng)比1990年達到頂峰，1991年泡沫開始破裂。
對應(yīng)于中國則是，我國總撫養(yǎng)比（0~14歲兒童、65歲及以上老人）從1995年的48.8%降至2010年的34.2%，再看少兒撫養(yǎng)比（0~14歲兒童與勞動人口之比）則在同期從39.6%降至22.3%，老年撫養(yǎng)比（65歲及以上老人與勞動人口之比）則在同期從9.2%上升到11.9%。
也就是說，中國少兒撫養(yǎng)比下降，老年撫養(yǎng)比上升，對房地產(chǎn)市場的沖擊可能更嚴(yán)重。再通俗一點的表述就是，中國總勞動人口2013年左右達到高峰后將開始負(fù)增長，而這些人才是房地產(chǎn)需求和購買力主體。
第二，我們看出生率指標(biāo)，中國嬰兒出生率在1987年達到頂峰，之后開始下降。形象一點的描述是，從2008年起高考人數(shù)出現(xiàn)下滑，5年減少150多萬人，這樣的趨勢估計將持續(xù)10多年。
筆者對比了日本、美國、韓國、中國上世紀(jì)70年代以來的新房開工率與出生率圖，前3國的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)頂部滯后人口出生高峰20年。依此看中國房地產(chǎn)頂部在2010年左右。
如果不是因為2008年底的“四萬億”以及房地產(chǎn)調(diào)控放松，2010年確有可能成為一個頂部。此外，若2013年繼續(xù)維持調(diào)控，2011年以來的房價下行態(tài)勢也將繼續(xù)。
上述兩種是基于人口因素的國別比較分析法，人口作為影響房地產(chǎn)市場的中長期因素，據(jù)此作出的房地產(chǎn)見頂?shù)臅r間點難免有出入，但作為中長期影響因素，其趨勢是非常有參照價值的。
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